Een hypotheek krijgen als zzp’er? Dit is er mogelijk

De eerste jaren verdien je vaak nog niet zoveel met je bedrijf. Daarom waren hypotheekverstrekkers niet zo enthousiast om beginnende ondernemers aan een hypotheek te helpen. Zij eisten positieve jaarcijfers van minimaal drie jaar. Hypotheekadviseur Soek vertelt wat er is veranderd en hoe je als beginnend zzp’er toch een hypotheek kunt krijgen.

Verandering hypotheekmarkt

“De laatste jaren zie je steeds meer partijen die zich juist richten op ondernemers”, vertelt Soek. “Bij startende ondernemers tellen zij bijvoorbeeld jaren uit loondienst mee om een toetsingsinkomen vast te stellen.” Wat volgens Soek ook helpt, is dat de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) hypotheken aan ondernemers ondersteunt. “Banken stemmen hun beleid af op dat van de NHG.”

Steeds meer mogelijkheden

Voor pas gestarte ondernemers blijft een hypotheek aanvragen lastig. Je moet kunnen bewijzen dat je bedrijf nu en in de toekomst geld oplevert. En dat is haast onmogelijk als je net begint. Vanaf een jaar ondernemen maak je een kans. Als je minder dan drie jaar onderneemt, telt je toetsingsinkomen niet altijd volledig mee.

Soek: “Aanbieders die zich richten op ondernemers hebben de kennis die nodig is om jaarcijfers van bedrijven te analyseren. Bij aanbieders die zo’n analyse uitbesteden is het vaak een standaardproces en is maatwerk niet mogelijk.”

Een hypotheekverstrekker kijkt bij de beoordeling van je aanvraag onder meer naar:

• In welke sector je werkt
• Hoe hoog je vaste lasten zijn
• Hoeveel risico je loopt met je bedrijf
• Hoe je bedrijf en winst zich heeft ontwikkeld
• Wat de verwachtingen zijn voor de toekomst van je bedrijf

Hoogte hypotheek

Ga je op zoek naar een huis, dan wil je weten hoeveel je kunt lenen. Werknemers in loondienst kunnen met een online tool een idee krijgen van wat ze kunnen lenen, want hun inkomen is elke maand hetzelfde. Voor ondernemers is het vaststellen van het toetsingsinkomen ingewikkelder, omdat je inkomen per maand en jaar kan wisselen.

Soek raadt aan met een onafhankelijke hypotheekadviseur te praten voordat je op zoek gaat. De mogelijkheden voor ondernemers verschillen per aanbieder. “Je moet toch een keer met een hypotheekadviseur aan tafel. Dan kun je dat net zo goed van tevoren doen. Dit voorkomt teleurstellingen.”

Huidige woningmarkt

Voor iedereen die een hypotheek aanvraagt, geldt dat je maximaal honderd procent van de woningwaarde kunt laten financieren. Je hebt dus altijd eigen geld nodig voor de kosten koper. Meestal is dat ongeveer zes procent van de aankoopprijs van een woning. In het eerste kwartaal van 2024 was de gemiddelde huizenprijs 432.000 euro, dus dan zit je al gauw aan een bedrag van zo’n 26.000 euro.

Hypotheekaanvraag voorbereiden

Het is belangrijk om je hypotheekaanvraag goed voor te bereiden. Want je moet de bank ervan overtuigen dat je je hypotheek nu en in de toekomst kunt betalen. Soek: “Ga zitten met je accountant of boekhouder. Zorg dat je je jaarrekeningen op orde hebt en maak een overzicht van de cijfers van het lopende boekjaar. Je accountant kan ook helpen bij het maken van een prognose, zodat je goed inzicht hebt in wat gaat komen.”

Hypotheek met NHG

Ook als ondernemer kun je een hypotheek afsluiten met NHG. Je weet dan zeker dat je hypotheek voldoet aan de normen voor verantwoord lenen van het NIBUD. Bovendien ben je verzekerd als je je hypotheek niet meer kunt betalen doordat je werkloos raakt, je relatie beëindigt of je partner verliest.

Je kunt een hypotheek met NHG afsluiten als je minimaal een jaar zelfstandige bent. Veel hypotheekaanbieders gebruiken minder strenge voorwaarden als je een hypotheek met NHG afsluit. Ze tellen dan bijvoorbeeld honderd procent van je toetsingsinkomen mee om je maximale hypotheek te bepalen. Of je hoeft in plaats van drie jaarrekeningen nog maar één jaarrekening te hebben. Wil je een NHG-hypotheek, dan heb je een inkomensverklaring nodig van een van de door NHG aangewezen partijen.

Inkomensverklaring

Hypotheekverstrekkers willen meestal een inkomensverklaring zien. Deze kun je aanvragen bij een gespecialiseerd bureau. Let op: sommige banken werken alleen samen met door hen gekozen bureaus.

Bij het opstellen van de inkomensverklaring baseert zo’n bureau zich onder meer op je jaarrekeningen en aangiftes inkomstenbelasting. Onderneem je nog geen drie jaar? Dan helpt het als je het werk dat je nu als ondernemer doet eerder voor een baas hebt gedaan. Mogelijk tellen zij eerder inkomen uit loondienst dan mee. Voor een NHG-hypotheek mag je inkomensverklaring maximaal zes maanden oud zijn. Voor andere hypotheken verschilt de geldigheid per aanbieder.

Invloed minder inkomen

Wat als je inkomen door de coronacrisis of andere redenen een flinke dip laat zien? “Dat heeft zeker gevolgen voor het bedrag dat je kunt lenen”, vertelt Soek. Als je in het laatste boekjaar minder winst hebt gemaakt kun je minder lenen. “Banken willen voorkomen dat je een verplichting aangaat die je niet kunt nakomen.” Wij werken dan samen met de ondernemer de casus uit: hoe zeker is het dat je volgend jaar weer meer geld gaat verdienen? Je moet de bank overtuigen dat er toekomst in zit.”

Groeiend bedrijf

Maar er zijn ook ondernemers die juist een groei doormaken. De meeste banken kijken naar de gemiddelde winst van de afgelopen jaren, maar soms zorgt een winstgevend laatste boekjaar ervoor dat je een hogere hypotheek kunt krijgen. De bank kijkt dan hoeveel je nog kunt groeien met je bedrijf en telt de laatste jaren zwaarder mee in de berekening.

Voorbeeld

In je eerste jaar als ondernemer was je winst 25.000 euro, in jaar twee was dat 35.000 euro en in het derde jaar groeide je winst naar 50.000 euro. Normaal gaan banken uit van het gemiddelde van deze drie jaar: 36.666 euro. Maar bij berekening van het groeipotentieel telt het eerste jaar één keer mee, het tweede jaar twee keer en het derde jaar drie keer. Je komt dan uit op een flink hoger toetsingsinkomen: 40.833 euro.

Geld lenen uit je bv

Is je bedrijf een besloten vennootschap (bv)? Dan kun je er ook voor kiezen om geld te lenen uit je bv. Verdiep je wel eerst in de regels van de Belastingdienst.

De mogelijkheden per hypotheekverstrekker

Bij welke hypotheekaanbieder kun je terecht als zzp’er? In dit overzicht lees je vanaf hoeveel jaar ondernemerschap je bij welke bank terechtkunt en of de bank een rekentool voor ondernemers aanbiedt.

De gegevens in deze tabel zijn gebaseerd op de informatie op de websites van de hypotheekverstrekkers.